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加拿大生意买卖基本知识-专业

时间:2012-09-24 11:50来源:万德房产网 作者:SHOW8612 点击:
如何判断一个生意是否具有投资价值? 判断一个生意是否有投资价值,主要应从两个方面去考察。一是投资回报率,二是潜在的风险。所谓投资回报率是指每年的纯利与投资总额的比率

    如何判断一个生意是否具有投资价值?

     判断一个生意是否有投资价值,主要应从两个方面去考察。一是投资回报率,二是潜在的风险。所谓投资回报率是指每年的纯利与投资总额的比率。对于只有经营权的生意,投资回报率不应低于30%,根据经营期限的长短,可以有所调整。对于包含物业产权的生意,投资回报率应不低于20%。对于单纯收租的物业,回报率一般在7%左右。至于潜在风险,主要应从竞争性风险和政策性风险两方面去考虑。一是要考虑在经营期限内,出现新的竞争对手的可能性;二是要考虑是否有政策法规、行业规范、连锁协议等可以导致经营的终止或产生不利影响的因素。


     买生意的基本程序

     买生意相对与买房要复杂得多。主要是买生意的OFFER中所包含的条件较多。首先应要求卖方在规定的期限内提供有关的文件资料,交给买方及其律师审核;第二,卖方应允许买方在现场CHECK二至三周的时间;第三,如果是租赁经营场所的生意,需要房东同意转让租赁协议;另外,如果是连锁生意,需要总公司同意转让。
 

      生意能贷款吗?

     生意贷款相对与住房贷款来说要困难得多。投资者可以通过三个途径筹集资金,一是CREDIT LINE,二是抵押贷款,三是生意贷款。生意贷款理论上可以高达65%,但实际上很难贷到这么多。银行主要根据个人信用、资产状况、生意的赢利能力等决定贷款金额。银行一般要求提供过去二至三年的Financial Report。

 
     如何了解生意的真实情况

     了解生意的真实情况是买生意过程中最关键的一个环节。一般可以从两方面作手。一是研究卖方提供的各种资料,其中最重要的就是各种原始单据,包括进货发票、原始销售单据、水电费单据、员工T4等。第二,最为重要的就是在现场看生意,通过二至三周的现场跟踪,了解它的真实收入情况。将收入和支出两方面的情况都了解清楚了,一个生意的真实情况自然就清楚了。 


     如果发现卖方提供的数据与实际不符怎么办?

     很多投资者在买生意时不敢轻易下OFFER,一个重要的原因就是担心万一实际情况不是卖方所说的那样,要回DEPOSIT会很困难。实际上这种担心是不必要的,加拿大的房产和生意买卖有很完善的法规和监管机构,买方在给卖方所有的WAIVER之前,可以在任何时候、不需要任何理由退出交易。如果买方发现卖方所提供的数据与实际差距较大,可以和卖方重新商讨成交价格,也可以直接退出交易。

     单买生意与生意和物业一起买,哪个更好?

     一般来讲,只有经营权的生意与包含物业产权的生意相比,投资回报率要高得多,价格也要低得多,但是包含物业产权的生意没有经营期限的限制,是一种长线投资。对于资金量较小、处于创业初期的的投资者来说,买只有经营权的生意比较合适;对于有了一定的资本积累、同时不希望占用自己太多时间的投资者来说,买包含物业产权的生意比较合适。


     什么时候下 Offer 比较合适?

     很多投资者在买生意时总是非常小心的,不弄清楚所有的细节决不下OFFER。而当他自认为了解的信息比较充分的时候,别人已经捷足先登了。造成这种情况的根本原因是很多人多买生意的程序不了解。晚下OFFER的另一大问题是,等来了其他竞争者,对成交价格不利。根据经验,在满足下列五个条件的情况下,应尽可能早的下OFFER:
(1)对这类生意有兴趣,并具备响应的经营能力;
(2)根据卖方提供的数据,投资回报率符合预期要求;
(3)根据初步观察,买方提供的数据有真实的可能性;
(4)没有显而易见的潜在风险;
(5)资金基本没有问题。


     买生意时,卖方一般应提供哪些资料?

     为了尽可能多地了解生意的真实情况,买方一般在OFFER里应要求卖方提供以下资料:
(1)租赁协议;
(2)正式的财务报表;
(3)所有员工的T4;
(4)水、电、汽及保险的单据;
(5)连锁协议;
(6)设备清单;
(7)其它所有必须报税的收入的凭证;
(8)其它所有可以抵税的支出的凭证

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