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投资海外房产应抛弃中式思维

时间:2018-04-02 17:18来源:未知 作者:crystal 点击:
许多海外华人表示看不懂国内房地产市场;天价豪宅社区竟建在郊区。相比中国买家喜欢买高尔夫球场旁的别墅,老外却因怕受杀虫剂的毒害不敢买高尔夫球场旁的独立屋。由此引申,

许多海外华人表示看不懂国内房地产市场;天价豪宅社区竟建在郊区。相比中国买家喜欢买高尔夫球场旁的别墅,老外却因怕受杀虫剂的毒害不敢买高尔夫球场旁的独立屋。由此引申,有意在海外购买房产的投资者要谨记一个原则,务必抛弃过去赖以成功的经验,重新学习适用于国际市场的房地产投资思维。

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1、海外市场不适合中国式炒家

投资海外房产需要认清的第一个事实是,海外市场并不适合中国式炒家的生存。一方面,海外市场上一般房价变化较为平稳,还未遭遇过类似中国市场的暴涨。另一方面,也是更为重要的,中外对房子的认知有很大差别。美国52%的首次购房者年龄为31岁。超过一半美国人选择在工作10年、婚后5年才买入第一套房,未有负担能力时大多选择租房或和父母同住。可见,多数外国年轻人考虑买房的根本在于量入为出。与他们普遍认为房子首先是供使用的耐用商品不同,对中国人来说,房子则是对抗货币贬值和通胀的保值工具。动机的盲目导致中国房价涨到个人收入的20-30倍,明显高于国际4-6倍的合理区问(4-6年收入可买一套房)。

中国投资人依靠租金收回成本要近30年,年租金收入是房价的2-3%,而在美国一般物业的租售比(年租金与年房价比)在5-12%之间不等。在这种情况下,如果不依靠良好的租金回报,单纯靠物业增值,中国买家买房后马上卖掉的炒房举动在扣掉相关税费后,在海外市场难有回报可言(法拍屋投资等不良资产投资模式除外)。

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2、投资类别左右投资回报

房地产投资分商业和住宅两类,二者差异巨大,在海外跨领域投资的投资人较少。

商业地产包括购物中心、办公楼,租约一般10年、15年较常见,租客多为公司和政府。大型商业房产市场操作十分透明和专业,回报率差别不大。出去贷款费用为计算增值的净回报约为9%-11%

在房价上涨较快,房价高、租金低的地区,公寓楼出现的较少,因为每个独立产权的单元都能卖出很好的价钱,开发商宁可出售分割的联排独立屋或分割的公寓获利。因此,越是具有商业地产性质的物业,其价值的提升对租金收入的依赖越重。

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3、现金流为王,而非升值为王

投资房产有两类回报,一是现金回报,二是保值升值。

中国的房市特殊,全球罕见。过去10年,史无前例的货币泛滥使物业升值成为中国投资人的主流创富模式。房价上涨的同时,房租却未能同步跟上,导致国内住宅物业的出租回报未能达银行按揭贷款利息的一半。因此,中国投资人如果不依靠房产升值基本都是要亏钱的。

美、加、澳等国的情况则完全不同。这些市场健全成熟,租赁活跃,且空置率低,现金回报是衡量物业的价值准绳,这在商业地产上尤为突出:国外好的房产投资机会,通常都是以房养房,即扣除所有开销和银行按揭能带来净的现金回报,而贷款部分的权益能够带来的租金收益可明显跑赢银行按揭利息,令投资人的本金回报率提升因此,在海外市场上,房产价值和租金紧密相关,是否投资房产通过分析现金回报率来决定,而不考虑难以掌握的升值。

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4、充分利用时间杠杆

海外与中国房地产租赁市场较大的不同在于,海外物业出租率高、空置率低:经营性租赁物业的规模巨大,回报率比中国高得多(加拿大除外)。美国的租售比一般在6-10%左右,较高能达到10-15%。豪宅租售比则为4%左右。虽然澳大利亚的房价近几年已经有一定程度的升值,但得益于高达97-98%的出租率,其物业的租售比大约也在5%

 

一般来说,房屋的租金与价格并没有一定的相关性。以美国为例,各城市间居民购买力与消费水平落差不大,同等状况的物业在不同城市的租金因此也井没有太明显的区别,但售价之间的差距则非常之大。所以,如果购房的首要目的并非自住,在选择租赁的市场时,就应更多考虑房价便宜的地方,避开一线城市或昂贵地段,房子多接近工作区而不是大宅林立的市郊。

一旦成功购得租金稳定的物业,业主可选择多种退出途径。例如,持有物业收取租金或卖给其他投资者,而独立屋业主可选择将房屋卖给投资者或自住客。在房地产周期的某些阶段,相对感性的自住客往往比投资者更愿意付高价,因此,独立屋在购买热情高涨的市场时能升值套现。

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5、物业管理和持有成本影响回报

房子过户后要考虑后续维护,日常管理牵涉到的费用多种多样。而必要的税费和额外的支出,都会左右在海外购置物业的回报水平。其中,税费就是相当复杂的一项,井且会导致持有成本大幅增加。因此,投资人在决定下手前一定要研究各国的房产税,清晰掌握交易税费,衡量税费成本是否可承担。

    不仅如此,在海外许多地方,房客利益受到充分保护,如房主有义务必须提供可居住住房,合乎当地卫生标准,冬天供暖充足等。即使出现了房客不交租的情况,也只能经法律程序将其驱逐,此时若不熟悉当地法律则花费巨大,搞不好房主自己还可能沦为被告。

另一笔可能产生的费用是社区管理费.业主有时会被业主委员会要求缴纳大额维修基金,用于整个居住社区的建设,数额大时可达数万美元。

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