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去美国投资新泽西的大house还是曼哈顿的小公寓好?

时间:2018-02-06 15:24来源:未知 作者:crystal 点击:
近来想在美国曼哈顿买房的人可能迎来了难得的购房时机,据彭博社最新报道,曼哈顿的豪华公寓卖主纷纷主动降价,平均降价幅度达到了10%,为2010年来最大降幅。很多投资者可能开始
 近来想在美国曼哈顿买房的人可能迎来了难得的购房时机,据彭博社最新报道,曼哈顿的豪华公寓卖主纷纷主动降价,平均降价幅度达到了10%,为2010年来最大降幅。很多投资者可能开始转移方向了,那么去美国投资新泽西的大house还是曼哈顿的小公寓好?一起来看看!

 熟悉地理的朋友可能会指出,你上一篇不是说去纽约买房么?怎么这篇就写新泽西和曼哈顿的对比了?新泽西可不在纽约啊,纽约州都不在!

但熟悉美国的朋友也都知道,新泽西虽然不属于纽约州,但和NY City可就是一河之隔啊,就像上海的浦东浦西,新泽西人民去曼哈顿,可比同在纽约州的水牛城人民去近多了好么?!

新泽西州昵称为“花园州”,由于纽约市内房租昂贵,有些在纽约市工作的人,特别是很多中产,就把家安置在新泽西州内,因为新泽西房产价格相对纽约较低,且多为独立的house,加之新泽西环境优美,特别适合有了小孩的家庭。如果上班去曼哈顿,不堵车的前提下开车半小时,如果搭乘火车地铁等交通工具也非常方便。(和浦东浦西真的很像哦)

此前去美国,我曾经参观过朋友在新泽西的house。朋友有3个孩子,生第2个时就搬到了新泽西。她住的镇风景超美,前后都是大片草坪,且新泽西教育水平高,很多中产搬到那里也是为了孩子读书。

这位朋友的房子大概218平米(不算花园),有5个bedroom,3个bathroom,还有地下室,也是很好的学区房(哈哈,美国人民也讲究学区房的)。2008年时,她买入价62万美元,目前大概70万美元,换成人民币也就是不到500万。当然,差一点的地段,估计50万美元左右。

(注:美国房子的面积都是指套内面积哦,购买的时候显示的面积也是,这点真的好喜欢!)

这位朋友和我谈到新泽西时称非常“nice”,自己也非常喜欢。但她和其先生听说我想买新泽西的房子时,却并不推荐。原因有几点:

1、 因为我十年内不自住,新泽西的大house并不好租;

2、 相比曼哈顿等地,新泽西房价涨幅很慢。你看前面我朋友房子7年涨了10%几,这样的速度让天朝人民分分钟受不了吧。(当然,做好去国外买房的准备,就不要同天朝相对比,如果这样,还不如继续在天朝囤房子呢)

3、 十年后即使我携家人过来,小孩子已经长大了,并不需要这么多bedroom的house,而且新泽西的优势——公立学校也基本没有多大用场了;

4、 独立House虽然相比公寓节省了一大笔管理费,但这意味着你自己得管理。朋友先生感叹,每周除了上班,周末就是剪草坪,扫落叶,修理家里各种设施(因为人工费贵),冬天有时还要清理积雪。一个字:累!

针对我的情况,几个在纽约的朋友都推荐在曼哈顿的房子,也就是公寓。虽然单价比新泽西贵,但比新泽西好出租,且一般大楼都收管理费,有专人维修管理。当然,我现在的资金也不要考虑买什么几室几厅的了,那是土豪级别的范畴,我就专心看看一室一厅的或者一室户的studio那种,也方便出租。

而且在他们看来,无论我买曼哈顿哪一地段的房子,肯定是不会亏的。“08年金融海啸的时候,曼哈顿房价依旧坚挺。”朋友说。

接下来,问题来了:曼哈顿的房子单价究竟几多钱?我前面说的那种小公寓能出租多少钱?而大家都知道,这种公寓除了地税还有管理费,一个月又是多少?减去地税和管理费,我还有赚的么?


管理费和国内物业费差不多,每栋大楼根据物业公司、管理水平等有所不同,每间公寓根据面积又有不同。一般缴纳管理费的大楼,都会配备一位管理员(Superintendent),维修等可以找他,装修等需要向他报备;而管理费高的还可能给你配备一个doorman(门卫)。

而地税也是和公寓面积、大楼所在地段等有所不同,一般而言,地税的计算是基于住房当前的市场价格,通常是估计价值乘以一个系数。每一个地区政府根据当地的情况,来制定这个系数。这个系数的范围大致是0.4%到4%。有的面积小的公寓可能比别的地区面积大的公寓地税来的多;而很多面积大的新公寓,地税很低,原因在于政府一般会给与新住宅楼十年的地税减免,十年后恢复到正常水平。所以买房时,如果中介告诉你这个公寓有地税优惠,一定要看自己购买时距离其修建有几年。如果已经修建了7、8年了,也就是说你享受减免也就剩2-3年而已了。

不过,曼哈顿新楼很少,我们看了十几套公寓,1980年代后的大概就2套左右,其余均为老楼或者翻新楼。但是,基本这些公寓都已经装修好,配备了厨卫设施、取暖设施以及必要的多个closet(据称美国房子一定要有closet才行),租客可以拎包入住。

broker也会当面告诉你公寓如果出租的价格:以上三个公寓的租金在3000-4000美金/月不定。


 

 
以第一幅图上的公寓为例,其位于上东区,broker给出的出租价格为3200美元/月,而每月的CC和RE分别为683美元和750美元。扣除这个费用,你每月净得1767美元。而前提是你一次性付清房款,没有利息负担。当然,这套公寓的年收益率(yield)不高,算下来2.5%左右。

第二幅图的大楼是一幢1925年的战前老建筑,刚刚被投资机构买下来翻新成一个个的公寓。曼哈顿的地产商可不像国内,拿到地然后建楼。因为这里基本没有地。他们的财富法则就是买下一栋在有发展潜力区域的老楼,翻新,再高价卖出,赚取差价。于是,这个翻新的公寓575尺(63平米)卖价达到了100万美元。它的CC和RE分别为506元和436元,而租金预估为3400美元/月,算下来,每月净收2458元,每年yield为2.95%。当然,前提还是一次性付款。而broker告诉我,这个房型可以改成2居室,租给两个人,租金就可以到4000美元左右,yield就一下提高了。

第三幅在下城区。叫价85.5万美元,CC和RE分别为463元和468元,租金预期在3300元,且已经出租给一对小年轻,因此,yield达到了3.33%。

以我如果买下第三套公寓为例。一种简单的计算方式是这样,在我一次性付出85万美元房款后(考虑到讲价因素,其实可以更低的),即使租金不上涨,十年内我每年租金净收入2.8万美元,十年为28万美元。与此同时,我们预计十年内这套公寓价格上涨10%,那么,我的收益率为42%。

看到这里,一些朋友笑了。十年收益率不到50%,我们天朝好多房子十年光价格翻一倍都不止!而很多美国朋友在听说到中国过去多年的房产收益率后都是一副惊呆了的表情,然后也会提醒我,美国是不可能做到这一点的。但是亲爱的朋友,我前面也提到过,未来十年中国房价还会不会继续复制过去十年的模式还存在很大的疑问。个人认为,很多中产阶级及以上人士到了这个阶段,更多考虑的还是稳定收益和安全性吧。至少我是这样的。

再次声明,前面所计算的收益数字,都是在一次性付款前提下得出的。因为美国贷款利率对于本国人是3.25%,而如果外国人就会提升一个点。对于很多中国人而言,为了避免麻烦和利息,一般都是现金买房。而贷款的一般则会找一些位于华人社区的华人银行。Flushing(法拉盛)就很多,有需要的朋友可以去那里找找看。
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